多维度解析：明年楼市走势及政策影响

年的楼市走势究竟如何？

随着年末的临近，各类数据纷纷出炉，为市场提供了丰富的指向性和参考价值。近期，楼市领域涌现了大量直接和间接信息，释放出巨大的信息量。在这一趋势下，专家们预测，明年的楼市发展或将超出许多人的预期。以下是几则与楼市紧密相关的信息：

根据国际清算银行的统计，自去年年初至今年上半年，12个发达经济体的房价实际下跌了10%。若当前政策环境保持不变，预计到2025年底累计跌幅将达到24%；若利率高于现状，累计跌幅可能增至35%。
广东省两大城市——东莞和广州，在同一天发布了两项刺激楼市的政策。东莞调整了新楼盘价格申请的时限，由原先的一年缩短至一个月。广州则放宽了对阳台面积的限制，比例从15%提升至20%，并允许设置无进深限制的主观景阳台。据业内测算，遵循这些规定，开发商可将房屋的得房率提高至100%以上。

此外，还有两则对楼市有潜在影响的信息：

央行和统计部门发布了两项重要数据。10月份的社融数据显示，尽管货币供应量M2的增速仍为10%，但M2与M1之间的剪刀差已扩大至8.4%，较上月增加0.2个百分点。同时，信贷数据显示住户贷款减少346亿，呈现出“居民弱，企业强”的格局。这一数据与统计部门公布的10月份物价指数同比下降、环比下降相符，转为负数，反映出消费者意愿的减弱。
近期热议的房地产新模式提及了“保障房、城中村改造和平急两用公共基础设施建设”。据媒体估计，初期可能需要投入1万亿元，实际数据可能会有所变动。

虽然上述信息表面上看似无关，但实际上它们相互关联，对楼市表现和政策产生综合性影响。以下是对这些信息的解读：

对于第一条关于当前和未来房价的信息，业内人士表示，我们实际上也受到了影响，实际感受并不比其他国家弱，有些房屋的价格跌幅甚至超过了这一水平。对未来两年，该机构表现出明显的悲观情绪，认为按照目前的趋势，楼市还将经历至少两年的下行周期，只是跌幅因环境差异而有所不同。对于我们来说，能否独善其身，后续信息将为我们揭晓答案。
广州和东莞作为大湾区的主要城市，为何会接连出台稳定楼市的政策？易居房地产研究院副院长杨红旭解释道，自2021年以来，广东房价在全国范围内领跌，总体跌幅约为30%。原因在于房价收入比偏离度过大，2020年东莞和深圳的房价泡沫位居全国前两位。因此，这一轮房价领跌实属正常。实际上，我们早已听闻，广东许多楼盘的实际售价远低于审批价格，各种促销优惠活动层出不穷。为了摆脱限价政策的束缚，不如让房企合法调整价格，以便增加销量和其他收入来源。广州提高得房率的措施，既惠及民众，又维护了房价的面子。例如，原本每平方米3万元、得房率为70%的房屋，现在价格不变，但得房率提高至80%，相当于房价降低了10%，这无疑是一个双赢的策略。
关于信贷数据，有两点值得关注。首先，中长期贷款（即房贷）同比多增了375亿，这表明10月份的楼市成交量确实优于去年同期，这与实行认房不认贷、以旧换新的支持政策密切相关。其次，消费确实疲软，尽管市场上资金充裕，但消费者手中资金不足，导致不敢消费。如今已有专家建议进一步降低准备金率和利率，实施更宽松的货币政策，以提振消费。证券时报也表示，年底存在降准的空间和必要性。同时，外部环境正发生变化，中金公司预计，美国物价持续回落，加息的必要性降低，首次降息可能在明年9月份到来。无论如何，紧张的外围货币环境有望得到缓解。
对于第四点，许多人关注的是需要投入多少资金来实现这一目标，因为这关系到对行业的冲击力度。国金证券为此专门撰写了一份研究报告，得出两个关键数据：一是21个超大特大城市的城中村改造面积约8.9亿平方米；二是未来3年每年为商品房市场带来的购买力分别为2700-3300亿元，相当于2022年全国商品房销售额的2.3%，对促进楼市有一定作用，但具体效果尚不确定。至于保障房和平急两用公共基础设施建设，初期资金需求也可能类似。在此背景下，我们应该认识到，通过投资来强力恢复经济增长才是主要目标，建设保障房、投资基础设施和改造城中村都是为了实现这一目标。

综上所述，专家们认为，在审视这些信息时，我们需要将其放在大环境中考量。距离明年仅剩一个多月的时间，这些措施的效果将在明年显现。然而，我们不应仅关注这些表面的数据，而应在大环境中进行全面考虑，以预测明年的楼市走势。

多维度解析：明年楼市走势及政策影响

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