年的楼市走势究竟如何?
随着年末的临近,各类数据纷纷出炉,为市场提供了丰富的指向性和参考价值。近期,楼市领域涌现了大量直接和间接信息,释放出巨大的信息量。在这一趋势下,专家们预测,明年的楼市发展或将超出许多人的预期。以下是几则与楼市紧密相关的信息:
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根据国际清算银行的统计,自去年年初至今年上半年,12个发达经济体的房价实际下跌了10%。若当前政策环境保持不变,预计到2025年底累计跌幅将达到24%;若利率高于现状,累计跌幅可能增至35%。
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广东省两大城市——东莞和广州,在同一天发布了两项刺激楼市的政策。东莞调整了新楼盘价格申请的时限,由原先的一年缩短至一个月。广州则放宽了对阳台面积的限制,比例从15%提升至20%,并允许设置无进深限制的主观景阳台。据业内测算,遵循这些规定,开发商可将房屋的得房率提高至100%以上。
此外,还有两则对楼市有潜在影响的信息:
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央行和统计部门发布了两项重要数据。10月份的社融数据显示,尽管货币供应量M2的增速仍为10%,但M2与M1之间的剪刀差已扩大至8.4%,较上月增加0.2个百分点。同时,信贷数据显示住户贷款减少346亿,呈现出“居民弱,企业强”的格局。这一数据与统计部门公布的10月份物价指数同比下降、环比下降相符,转为负数,反映出消费者意愿的减弱。
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近期热议的房地产新模式提及了“保障房、城中村改造和平急两用公共基础设施建设”。据媒体估计,初期可能需要投入1万亿元,实际数据可能会有所变动。
虽然上述信息表面上看似无关,但实际上它们相互关联,对楼市表现和政策产生综合性影响。以下是对这些信息的解读:
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对于第一条关于当前和未来房价的信息,业内人士表示,我们实际上也受到了影响,实际感受并不比其他国家弱,有些房屋的价格跌幅甚至超过了这一水平。对未来两年,该机构表现出明显的悲观情绪,认为按照目前的趋势,楼市还将经历至少两年的下行周期,只是跌幅因环境差异而有所不同。对于我们来说,能否独善其身,后续信息将为我们揭晓答案。
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广州和东莞作为大湾区的主要城市,为何会接连出台稳定楼市的政策?易居房地产研究院副院长杨红旭解释道,自2021年以来,广东房价在全国范围内领跌,总体跌幅约为30%。原因在于房价收入比偏离度过大,2020年东莞和深圳的房价泡沫位居全国前两位。因此,这一轮房价领跌实属正常。实际上,我们早已听闻,广东许多楼盘的实际售价远低于审批价格,各种促销优惠活动层出不穷。为了摆脱限价政策的束缚,不如让房企合法调整价格,以便增加销量和其他收入来源。广州提高得房率的措施,既惠及民众,又维护了房价的面子。例如,原本每平方米3万元、得房率为70%的房屋,现在价格不变,但得房率提高至80%,相当于房价降低了10%,这无疑是一个双赢的策略。
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关于信贷数据,有两点值得关注。首先,中长期贷款(即房贷)同比多增了375亿,这表明10月份的楼市成交量确实优于去年同期,这与实行认房不认贷、以旧换新的支持政策密切相关。其次,消费确实疲软,尽管市场上资金充裕,但消费者手中资金不足,导致不敢消费。如今已有专家建议进一步降低准备金率和利率,实施更宽松的货币政策,以提振消费。证券时报也表示,年底存在降准的空间和必要性。同时,外部环境正发生变化,中金公司预计,美国物价持续回落,加息的必要性降低,首次降息可能在明年9月份到来。无论如何,紧张的外围货币环境有望得到缓解。
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对于第四点,许多人关注的是需要投入多少资金来实现这一目标,因为这关系到对行业的冲击力度。国金证券为此专门撰写了一份研究报告,得出两个关键数据:一是21个超大特大城市的城中村改造面积约8.9亿平方米;二是未来3年每年为商品房市场带来的购买力分别为2700-3300亿元,相当于2022年全国商品房销售额的2.3%,对促进楼市有一定作用,但具体效果尚不确定。至于保障房和平急两用公共基础设施建设,初期资金需求也可能类似。在此背景下,我们应该认识到,通过投资来强力恢复经济增长才是主要目标,建设保障房、投资基础设施和改造城中村都是为了实现这一目标。
综上所述,专家们认为,在审视这些信息时,我们需要将其放在大环境中考量。距离明年仅剩一个多月的时间,这些措施的效果将在明年显现。然而,我们不应仅关注这些表面的数据,而应在大环境中进行全面考虑,以预测明年的楼市走势。
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