房地产市场真的走向饱和了吗？
近日，我关注了几则消息，经过深思熟虑后，更加确信万科创始人王石对房地产市场的预测是正确的。首先，居然之家董事长汪林朋表示，我国拥有400亿平方米的商品房，换算成套数约为4亿套，再加上100亿平方米的小产权房，相当于1亿套。这意味着城镇地区共有5亿套房子，而根据官方数据，城镇家庭户为2.02亿户，平均每户拥有2.47套房。其次，浙江大学资深教授李实通过对中等收入人群的长期跟踪研究，估算出我国中等收入群体达到4.6亿人，月收入3000元即可视为中等收入。再者，武汉二手房挂牌量已增至19万套，出现了多个中介争抢同一购房人的现象。最后，面对俞洪敏关于中国房地产未来的提问，王石回应称，房地产转型并非终结，而是刚刚起步，某些领域仍具有巨大潜力。
尽管这些消息表面上看似无关，但实际上它们共同揭示了一个趋势。为何这样说呢？让我们来一探究竟。首先，居然之家主营家居建材和物业租赁等业务，2018年获得了阿里的54.5亿元投资，这表明风投对其前景充满信心。既然公司创始人对我国存量住房市场有深入了解，那么他估算的户均2.47套房应该是准确的。如今，许多人都有两三套房，这表明我们并不缺住房，整体住房市场已趋于饱和。其次，相较于房价，百姓的收入相对较低。李教授所说的4.6亿中等收入人群，如果按照欧盟60%收入标准计算，我国中等收入群体的占比将接近50%。尽管这是中等收入的下限门槛，但它反映了我们的整体收入水平。试问，面对高昂的房价，普通家庭如何负担得起？再次，武汉二手房挂牌量的激增仅是当前存量房市场的一个缩影。第一财经数据显示，重庆、成都的二手房挂牌量超过20万套，南京、天津超过17万套，沈阳、广州、杭州、北京、合肥、西安等城市均超过10万套，其中大部分为10年以上房龄的房源。考虑到这只是单一平台的数据，实际挂牌量会更多。在当前房地产市场低迷的情况下，看房客户寥寥无几，不断增长的二手房挂牌量将卖给谁呢？
最关键的部分在于万科创始人对未来中国房地产的预测。不可否认，王石对房地产市场的理解无人能及。早在2018年，当各大房企风头正劲时，王石就提出了“活下去”的口号，当时很多人认为这是危言耸听。然而，两年后，销售规模超过万科的恒大开始出现危机，一些千亿房企债务违约，直至今日，越来越多的A股房企被迫退市。反观万科，在房地产市场摸爬滚打二十年后，依然稳坐行业老大的位置。为什么在别人追求规模扩张时，万科却保持谨慎？这是因为他们对未来房地产市场的预判非常准确。
王石认为，与国际市场相比，中国房地产市场最具参考价值的是日本。以日本三大住宅公司之一的大和房屋为例，其在90年代的房地产开发业务占比超过3/4，但30年后这一比例降至不到1/4，而与建筑相关的服务（如租赁、酒店等）占比超过3/4。万科目前正遵循这一路径，其仓储物流和公寓业务均已做到国内第一，令人惊讶的是，万科的转型竟然如此迅猛且成功。
那么，王石谈到的万科转型与前述信息有何关联呢？显然，住房总量已经充足，市场蛋糕无法继续扩大，更何况房价不菲，住房租售比和房价收入比远超国际平衡标准。正如中国经济时报所言，年轻人的心态变化正在倒逼房地产转型，他们更愿意选择租房而非承受月供压力。王石显然也注意到了这一点。因此，他认为房地产高速发展的时代已经结束，市场关注的焦点应转向房地产相关服务领域，而非传统的房地产开发。万科已经在这方面取得了显著成果，成为全国最大的公寓出租公司之一。从这个角度来看，未来房地产市场在拿地、建房、销售方面的获利空间将越来越小，市场也将逐渐萎缩。因此，大型房企可以考虑转型提供与房地产相关的服务。
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