楼市低迷之谜:150万房产到2030年价值几何?
今年的房地产市场确实让人捉摸不透,按理说,随着疫情的结束,累积多年的购房需求应该得到持续释放,至少市场回暖一年半载不成问题。然而,实际情况却如昙花一现,年初仅1-2个月的短暂繁荣后,便迅速转入淡季。许多开发商本以为迎来了蜜月期,未曾想却戛然而止。常言道,“恒久必跌”,缺乏交易量支撑的开发商首先坐不住了,他们急于通过跑量来降低经营成本,同时还需资金维持企业的正常运转。此外,那些急需用钱变现或置换新房的业主们同样心急如焚。因此,最近几个月在朋友圈里,我们经常看到房产中介们挂出令人难以置信的价格,原本每平米四五万元的房子,现在报价降至三万元。据报道,上海、合肥等地顶流学区房价格降幅超过30%,郑州某业主2017年以118万元购买的房子,如今同小区同户型二手房挂牌价仅为72万元,甚至有业主提出“房子免费过户给你,你只需还房贷”。据当地中介透露,一些房源价格确实回到了十年前的水平。这种情形曾在“环京”地区上演,如今却蔓延至人口超千万的大城市。事实上,不仅郑州,很多城市的二手房挂牌量均处于高位,成都、重庆超20万套,上海、南京、天津近18万套。从逐月监测数据来看,超8成的房源都在降价,大量二手房上市并未带来市场成交量的提升。相反,武汉已有超千家房产中介关门。简而言之,购房者寥寥无几,而卖房者却众多,中介生意惨淡。
用一句话概括当前市场,房价“只涨不跌”的预期正在转变,购房欲望减弱,若不大幅降价,无人问津。那么,未来市场将何去何从?熟悉我文章的朋友们都知道,分析房产价值走向通常会考虑人口、土地、货币三大因素,但近年来这些因素并未形成共振,这是否意味着这一判断工具不再有效?答案显然并非那么简单。接下来,我们以150万元的房产为例,预测到2030年的价值,以及是否应该买入或卖出,分析已经相当明确。150万元只是一个参考标准,关键在于运用影响房产趋势的三大因素进行分析。与过去二十多年相比,未来这三大因素可能发生的变化如下:
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人口变化:全面观察人口自然增长率,包括出生和死亡净数据。自2014年至2022年,人口自然增长率分别为6.71‰、4.93‰、6.53‰、5.58‰、3.78‰、3.32‰、1.45‰、0.34‰、-0.6‰。若排除2016年放开二胎政策的影响,其他七年的人口自然增长率呈现明显的下降趋势。尽管2016年和2021年分别放开二孩和三孩政策,但并未扭转出生人口减少的趋势。长远来看,无论是发达经济体还是我们的发展趋势,出生人口逐渐减少是一个不可逆的现象。此外,老龄化问题日益严重,1950-1958年出生的2000万人口将在2025-2035年间陆续离世,这将导致大量房屋空置。
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土地变化:统计数据显示,今年上半年仅有两座城市的卖地收入超过千亿元,进入百级别的城市寥寥无几。全国土地出让情况显示,2021年上半年为3.4万亿元,而2023年上半年仅为1.55万亿元,后者不足前者的一半。起初,地方政府通过城投或国企托底土地市场,试图吸引开发商参与买地,但收效甚微。开发商不愿或无力购买土地,导致许多城市放弃这种做法。土地市场逻辑简单明了:商品房成交规模从2021年的18亿平米降至2022年的13.5亿平米,未来几年预计保持在这一水平。这意味着土地市场将回归平静,因为开发商拿地意愿减弱。没有哪个国家能长期依赖土地财政,过去土地销售火爆源于城市化快速发展,但随着城市化进程放缓,刚性需求减少,土地开发投资空间将受限。当然,核心地段的土地仍具吸引力,因为周边有改善需求,地段土地的稀缺性决定了其价值,只是不会再像过去那样疯狂上涨。
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