楼市低迷之谜：150万房产到2030年价值几何？
今年的房地产市场确实让人捉摸不透，按理说，随着疫情的结束，累积多年的购房需求应该得到持续释放，至少市场回暖一年半载不成问题。然而，实际情况却如昙花一现，年初仅1-2个月的短暂繁荣后，便迅速转入淡季。许多开发商本以为迎来了蜜月期，未曾想却戛然而止。常言道，“恒久必跌”，缺乏交易量支撑的开发商首先坐不住了，他们急于通过跑量来降低经营成本，同时还需资金维持企业的正常运转。此外，那些急需用钱变现或置换新房的业主们同样心急如焚。因此，最近几个月在朋友圈里，我们经常看到房产中介们挂出令人难以置信的价格，原本每平米四五万元的房子，现在报价降至三万元。据报道，上海、合肥等地顶流学区房价格降幅超过30%，郑州某业主2017年以118万元购买的房子，如今同小区同户型二手房挂牌价仅为72万元，甚至有业主提出“房子免费过户给你，你只需还房贷”。据当地中介透露，一些房源价格确实回到了十年前的水平。这种情形曾在“环京”地区上演，如今却蔓延至人口超千万的大城市。事实上，不仅郑州，很多城市的二手房挂牌量均处于高位，成都、重庆超20万套，上海、南京、天津近18万套。从逐月监测数据来看，超8成的房源都在降价，大量二手房上市并未带来市场成交量的提升。相反，武汉已有超千家房产中介关门。简而言之，购房者寥寥无几，而卖房者却众多，中介生意惨淡。
用一句话概括当前市场，房价“只涨不跌”的预期正在转变，购房欲望减弱，若不大幅降价，无人问津。那么，未来市场将何去何从？熟悉我文章的朋友们都知道，分析房产价值走向通常会考虑人口、土地、货币三大因素，但近年来这些因素并未形成共振，这是否意味着这一判断工具不再有效？答案显然并非那么简单。接下来，我们以150万元的房产为例，预测到2030年的价值，以及是否应该买入或卖出，分析已经相当明确。150万元只是一个参考标准，关键在于运用影响房产趋势的三大因素进行分析。与过去二十多年相比，未来这三大因素可能发生的变化如下：
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人口变化：全面观察人口自然增长率，包括出生和死亡净数据。自2014年至2022年，人口自然增长率分别为6.71‰、4.93‰、6.53‰、5.58‰、3.78‰、3.32‰、1.45‰、0.34‰、-0.6‰。若排除2016年放开二胎政策的影响，其他七年的人口自然增长率呈现明显的下降趋势。尽管2016年和2021年分别放开二孩和三孩政策，但并未扭转出生人口减少的趋势。长远来看，无论是发达经济体还是我们的发展趋势，出生人口逐渐减少是一个不可逆的现象。此外，老龄化问题日益严重，1950-1958年出生的2000万人口将在2025-2035年间陆续离世，这将导致大量房屋空置。
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土地变化：统计数据显示，今年上半年仅有两座城市的卖地收入超过千亿元，进入百级别的城市寥寥无几。全国土地出让情况显示，2021年上半年为3.4万亿元，而2023年上半年仅为1.55万亿元，后者不足前者的一半。起初，地方政府通过城投或国企托底土地市场，试图吸引开发商参与买地，但收效甚微。开发商不愿或无力购买土地，导致许多城市放弃这种做法。土地市场逻辑简单明了：商品房成交规模从2021年的18亿平米降至2022年的13.5亿平米，未来几年预计保持在这一水平。这意味着土地市场将回归平静，因为开发商拿地意愿减弱。没有哪个国家能长期依赖土地财政，过去土地销售火爆源于城市化快速发展，但随着城市化进程放缓，刚性需求减少，土地开发投资空间将受限。当然，核心地段的土地仍具吸引力，因为周边有改善需求，地段土地的稀缺性决定了其价值，只是不会再像过去那样疯狂上涨。
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