楼市降温下的专家消失之谜：曹德旺的预言成真了吗？
作者：纵横论市
不知大家是否注意过这一现象：当楼市热闹非凡时，众多专家学者纷纷看好房产价值，某些区域自媒体甚至将某板块房产价值剖析得细致入微。然而近年来，楼市热度明显下降，那些曾经的楼市乐观派似乎销声匿迹。难道他们真的识时务者为俊杰？实则不然，根本原因在于市场缺乏引人注目的热点。以房价为例，权威媒体对比了官方公布的今年9月份与4月份房价，短短半年间，每平米差价近2000元，相当于1.6成的跌幅。换言之，原本1万元/平米的房子现仅值8000多元，购买100平米的房子意味着损失10多万元，这或许超过了一年的工资收入。
此外，证券市场也遵循类似规律：成交量萎缩往往导致“量价齐跌”。在这种市场中，购房者本就寥寥无几，而那些还贷压力山大、生意急需资金或置换房屋的业主，无奈只能低价抛售。随后，其他业主为吸引买家，也只能竞相压价，从而形成所谓的“横久必降”的市场规律。
提及房产价值评论，不得不提著名实业家曹德旺。尽管并非地产界人士，他却频繁发表关于房地产的看法，且言出有据。例如，他曾评价许家印的行为过于贪婪，最终导致难以预料的后果。早在几年前，曹德旺就对房地产市场发展做出了明确预测，认为已处于击鼓传花的尾声，房企和炒房客应尽快降价出售，以打破僵局。他还指出，过多的房产并非好事，未来可能既租不出去又难以出售，还需承担各种费用。
尽管当时房地产市场销售额和价格均呈上升趋势，大多数人仍认为曹德旺的观点不过是跨界之谈，要么是不懂行，要么是哗众取宠。然而，时至今日，楼市现状让他的预言显得颇具前瞻性。特别是对于那些持有“两种房子”的家庭，或将面临以下两个结果。
首先，“三无”房产将持续贬值。所谓“三无”，即无人口、无产业、无经济支撑的地区。曹德旺曾指出，未来房子将越来越难出租，主要原因在于供大于求。事实上，过去两年房价降幅最大的城市，如温州、石家庄、郑州，其经济发展压力较大，内外产业均未成熟，缺乏高收入群体支撑高房价，因此降价在情理之中。观察一个城市的房地产走势，只需关注其经济发展状况即可。
其次，老旧房置换困难。据机构统计，上海挂牌的16万套二手房中，87.3%的房源建于2011年之前；广州挂牌的13万套二手房中，43%建于20年前，37%建于10-20年间。可见，两大城市的情况与我们实际感受相符。但凡有条件，谁不想住上好房子？然而，房子不同于普通商品，总价高昂，许多人需先卖掉旧房才能购置新房。但在住房供求关系转变的环境下，出售老旧房屋谈何容易？除非大幅降价，否则连看房者都难觅踪迹。随着人口迎来拐点，这种情况很可能成为未来市场的常态。
综上所述，曹德旺的建议似乎更贴合市场实际：无论是开发商还是炒房客，都应降价出售手中房产以打破市场僵局。然而，对于开发商而言，降价出售并非易事，因需遵循行业监管，避免引发前期购房者不满及市场不稳定。尽管如此，鉴于部分房企债务问题频发，烂尾楼数量增加，已对金融系统和稳定构成威胁，官媒多次呼吁允许开发商降价回笼资金自救。
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