楼市降温下的专家消失之谜:曹德旺的预言成真了吗?
作者:纵横论市
不知大家是否注意过这一现象:当楼市热闹非凡时,众多专家学者纷纷看好房产价值,某些区域自媒体甚至将某板块房产价值剖析得细致入微。然而近年来,楼市热度明显下降,那些曾经的楼市乐观派似乎销声匿迹。难道他们真的识时务者为俊杰?实则不然,根本原因在于市场缺乏引人注目的热点。以房价为例,权威媒体对比了官方公布的今年9月份与4月份房价,短短半年间,每平米差价近2000元,相当于1.6成的跌幅。换言之,原本1万元/平米的房子现仅值8000多元,购买100平米的房子意味着损失10多万元,这或许超过了一年的工资收入。
此外,证券市场也遵循类似规律:成交量萎缩往往导致“量价齐跌”。在这种市场中,购房者本就寥寥无几,而那些还贷压力山大、生意急需资金或置换房屋的业主,无奈只能低价抛售。随后,其他业主为吸引买家,也只能竞相压价,从而形成所谓的“横久必降”的市场规律。
提及房产价值评论,不得不提著名实业家曹德旺。尽管并非地产界人士,他却频繁发表关于房地产的看法,且言出有据。例如,他曾评价许家印的行为过于贪婪,最终导致难以预料的后果。早在几年前,曹德旺就对房地产市场发展做出了明确预测,认为已处于击鼓传花的尾声,房企和炒房客应尽快降价出售,以打破僵局。他还指出,过多的房产并非好事,未来可能既租不出去又难以出售,还需承担各种费用。
尽管当时房地产市场销售额和价格均呈上升趋势,大多数人仍认为曹德旺的观点不过是跨界之谈,要么是不懂行,要么是哗众取宠。然而,时至今日,楼市现状让他的预言显得颇具前瞻性。特别是对于那些持有“两种房子”的家庭,或将面临以下两个结果。
首先,“三无”房产将持续贬值。所谓“三无”,即无人口、无产业、无经济支撑的地区。曹德旺曾指出,未来房子将越来越难出租,主要原因在于供大于求。事实上,过去两年房价降幅最大的城市,如温州、石家庄、郑州,其经济发展压力较大,内外产业均未成熟,缺乏高收入群体支撑高房价,因此降价在情理之中。观察一个城市的房地产走势,只需关注其经济发展状况即可。
其次,老旧房置换困难。据机构统计,上海挂牌的16万套二手房中,87.3%的房源建于2011年之前;广州挂牌的13万套二手房中,43%建于20年前,37%建于10-20年间。可见,两大城市的情况与我们实际感受相符。但凡有条件,谁不想住上好房子?然而,房子不同于普通商品,总价高昂,许多人需先卖掉旧房才能购置新房。但在住房供求关系转变的环境下,出售老旧房屋谈何容易?除非大幅降价,否则连看房者都难觅踪迹。随着人口迎来拐点,这种情况很可能成为未来市场的常态。
综上所述,曹德旺的建议似乎更贴合市场实际:无论是开发商还是炒房客,都应降价出售手中房产以打破市场僵局。然而,对于开发商而言,降价出售并非易事,因需遵循行业监管,避免引发前期购房者不满及市场不稳定。尽管如此,鉴于部分房企债务问题频发,烂尾楼数量增加,已对金融系统和稳定构成威胁,官媒多次呼吁允许开发商降价回笼资金自救。
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