全国房价泡沫是否已挤完？
随着楼市的发展，市场的真实情况已不言而喻。各方面的反应也颇为真实，开发商竭尽全力，销售成果却并不显著，收入不抵支出，债务违约事件时有发生。与此同时，购房者持观望态度，观察多于行动，尤其是二手房卖家，为了吸引寥寥无几的买家，每次交易似乎都在试探社区的“底线”。坦白说，目前各方都感到困惑，不知如何是好，但在楼市低迷之际，很少有人愿意站出来发表评论。幸运的是，易居房地产研究院副院长杨红旭分享了他的一项研究，着重阐述了本轮“全国房价泡沫，终于挤完了”的逻辑。
关注楼市的人应该了解，杨红旭所在的易居房地产研究院以其城市房地产数据分析研究而闻名，据百科介绍，他还是房地产政策方面的咨询专家。他以擅长短期预测著称，尽管许多人对所谓的专家预测持反感态度，但他仍在各大平台上获得了大量粉丝。任何事物都需要逻辑支撑，房地产预测也不例外，老杨能够如此详尽地利用数据分析得出结论，这在全网确实不多见。本文主要基于老杨的视频整理，时长约4分钟，除结构调整外，内容基本保留了他的原话。让我们探究这位长期致力于房地产研究的专家，为何会在此刻宣称“全国房价泡沫，终于挤完了”？其背后的逻辑是什么？文章不长，请您仔细阅读后再发表评论。
开篇便告知大家一个好消息：全国50个主要城市的房价泡沫，总体上已经消除。房地产泡沫的产生和膨胀对国民经济、楼市以及购房者来说都是一个坏消息。然而，泡沫破裂却让许多网友感到兴奋。但实际上，泡沫破裂对宏观经济、全社会和所有业主而言都是负面消息，而房价泡沫的消除则对宏观经济、个人和房地产行业都是一个利好。那么，什么是房价泡沫呢？简单来说，就是在某段时间内房价涨幅较大，持续累积的超涨、透支程度超出了房价合理上涨区间，从而形成泡沫。然而在过去很多年里，中国从未有机构或个人对房价泡沫进行过量化界定和分析。现在，我们来看一张展示易居50城（重点城市）房地产市场监测系统中房价泡沫走势的图。从图中可以看出：从2014年下半年到2016年上半年，房价泡沫指数为负值，意味着市场低迷且超跌，房价跌至较低水平。但从2015年5月开始，全国50城的房价开始止跌回升，在上涨初期幅度尚属合理。然而到了2016年8月，房价累积涨幅已超出合理区间，房价泡沫开始积聚，即进入房价泡沫的正值区间，此后房价泡沫指数不断攀升，泡沫不断累积。直至2021年8月，房价泡沫指数达到峰值（这与我们的实际感受基本一致，各城市的房价历史高点正是在此时创造），此时的房价水平已严重偏离合理水平。从房价泡沫形成到达到峰值，历时6年，这是自1998年住房商品化以来，房价最长的一次泡沫化过程。从2017年开始局部看空部分城市房价，直至2021年七八月份，在此期间，我非常担忧泡沫滋生过快且累积程度过高。那时我就担心，一旦泡沫破裂，后果将不堪设想。这一时刻终究来临，从2021年9月开始，随着房价持续下跌，泡沫指数开始下滑，这就是泡沫被挤压的过程。但需要注意的是，只要房价泡沫指数未跌至零，就意味着房价尚未跌至合理水平。幸好在经过两年时间，至今年10月份，房价泡沫指数正式告别正值区间，进入零轴以下，这意味着全国50城总体房价水平重新回归合理。在我看来，房价水平已不正常9年，如今重回零以下，因此这是个好消息。许多购房者历经艰辛（他们需要房子，但房价不合理，要么硬着头皮购买，要么无力承担），房地产对宏观经济的扰动产生了诸多负面影响。在视频结尾，老杨还透露，从10月份开始，未来数月房价泡沫指数将继续保持在零以下，并继续下行。因为每次下跌不会在达到合理值时就停止，而是会呈现惯性下跌，进入超跌（正如2014年8月至2015年6月期间，房价泡沫指数进入零轴以下后，又继续下跌了10个月才触底）。一旦进入超跌区间，我们就知道一件事：许多城市的快速下跌期已经过去，下跌的内生动力逐渐减弱，希望大家能够理性客观地看待这一过程。
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