楼市的未来真的如我们所料吗？

随着楼市的发展，市场信心似乎正进入一段较为艰难的时期。从网络上的评论来看，许多人不仅对当前的房地产市场缺乏信心，对未来的展望也充满不确定性。有人持悲观态度，认为我国的楼市调整仅两年时间，相较于日本十余年至二十年的调整周期，仍有漫长的道路要走。无论是交易量还是房地产价格，都面临着前所未有的挑战。然而，事实果真如此吗？

首先，让我们回顾一下正常的逻辑。众所周知，我国楼市的交易额和交易面积在2021年达到了前所未有的高峰，实现了双“18万亿”的目标，但随后市场开始调整，直至今日。今年前10个月的销售额和销售面积仅为9万多亿，平均每月不足1万亿。如果按照这一数据推算，全年的销售额预计约为12万亿。为何在短短两年内数据就下降了30%？原因并不复杂，主要有两个：一是前期虚高的需求推高了市场交易量，二是房地产本身的需求出现了明显萎缩。

第一个原因在情理之中，随着“房住不炒”的观念深入人心，炒房客纷纷退出市场，剩下的成交大多基于真实的自住需求。然而，第二个原因更为关键。过去几年中，城市化进程推动了房地产的快速发展，使我国的城市化率从30%多点提升至65%以上。然而，参照发达国家的发展经验，城市化率的进一步提升空间已不大，且随着城市化速度的放缓，未来10个百分点的提升可能需要很多年才能完成。这意味着房地产市场将面临越来越小的新增住房需求，其发展空间究竟还有多少？

无疑，按照这样的逻辑推理，未来的房地产市场似乎只能持续萎缩。然而，在阅读住建部原总经济师赵晖的最新表态后，我对未来的房地产走向有了更坚定的看法。据《中国房地产报》报道，赵晖通过对现状的研究指出，未来购房需求的一个重要动机将是追求高品位住宅，住宅高品质化将成为趋势之一。这一观点源于他对日本东京居住经历的观察，他发现尽管北京许多建成仅20年的房子已经显得破旧，但东京许多20至40年的房子依然崭新如初。无论是在房屋结构质量、防水、隔音、隔热还是设施设备等方面，两者都存在显著差距。

赵晖举例说，他在日本居住的房子即使在夏天开启空调后，晚上回家仍能感受到凉意；而在北京居住的房子，关闭空调后仅一刻钟，温度就会迅速上升。此外，隔音效果也有很大差别，即使他的日本住所距离工地仅10米，但只要关上门窗，几乎听不到任何噪音。这些差距体现了我们所说的品质和质量问题。因此，赵晖建议，未来的住宅建设应从建筑材料水平、施工质量监管和标准体系等方面入手，提高整体水平，共同建设中国的优质住宅。

综上所述，未来的房地产走向并非常理所能预测，可能会超出许多人的想象。作为住建部的总经济师，赵晖对我国住房状况的了解可谓深入透彻。他指出，我们的住房品质有很大的改进空间，这为我们未来的房地产发展指明了方向，并纠正了许多人的认识误区。这个误区在于，人们普遍认为我国城镇人均居住面积已达到40平方米，与发达国家相差无几，因此认为住房过剩，房价将逐渐失去价值。然而，赵晖强调，我们现有的住房与高品质住房之间存在巨大差距，无法经受时间的考验。随着我们快速发展时期建造的“高周转”住房逐渐老化，它们将被高品质商品房所取代，这是一个不可逆的趋势。

由此可见，随着住房的快速老化和淘汰，新的住房需求将持续产生，这并非来源于城市化进程，而是住房本身的更新换代需求。此外，我国的需求特点更为特殊，需要对大量低质住房进行改造。虽然对个人而言这可能有些困扰，但从整体上看，这无疑将对经济发展起到巨大的推动作用，包括拆迁、建设、装饰装修、景观园林、建材和税收等方面。

总之，在阅读赵晖的表态后，我更加坚信自己对房地产走向的两个预判。首先，住房将逐渐高品质化，成为未来住房市场的重要变量。其次，我们的住房市场与其他经济体存在较大差异，不能简单照搬，但在质量方面，这是我们必须逐步解决的问题。试想一下，如果一个城市被老旧建筑所包围，那将是一幅怎样的景象？新房替代老房子是必然趋势，这也是我们未来必须面对的问题。

楼市的未来真的如我们所料吗？

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